Une décision récente de la Cour supérieure (Girard c. Dufour, 2015 QCCS 340) a établi que le vendeur d’une résidence n’a pas, dans tous les cas, l’obligation de divulguer à son acheteur qu’un décès y a eu lieu. Le juge Simon Ruel revient notamment sur l’aspect subjectif de la question. Il est en effet difficile de conclure que l’information est déterminante et susceptible d’affecter ipso facto la valeur de la propriété. Le tribunal insiste sur la difficulté à tracer les limites d’une supposée obligation de divulgation en la matière. Doit-on divulguer toute forme de décès violente ou non, allant du meurtre à la mort naturelle? Doit-on divulguer les décès survenus il y a 2 ans ou 80 ans? Comment déterminer qu’une telle information a un impact réel sur la valeur de l’immeuble, compte tenu des facteurs multiples ayant une incidence, notamment le bassin d’acheteurs potentiels?
Il ressort donc de cette décision qu’il revient au départ à l’acheteur de poser les questions pertinentes si une information lui apparait déterminante en cette matière. Le cas échéant, le vendeur ne peut évidemment cacher la vérité ou mentir à l’acheteur.
Il semble toutefois que les acheteurs n’ont pas à soulever la question lorsqu’ils font affaire avec un courtier immobilier. Depuis 2012, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) impose à ses membres l’usage d’un formulaire de déclaration par le vendeur comprenant la question suivante : « À votre connaissance, y a-t-il déjà eu un suicide ou une mort violente dans l’immeuble? ».
L’usage de cette question dans le cadre d’une vente entre particuliers a des conséquences importantes. En effet, il y a fort à parier que nombre d’acheteurs sauteront sur l’occasion pour négocier un prix à la baisse alors que, possiblement, ils n’auraient pas posé la question au départ. Autrement dit, le simple fait d’inclure la question au formulaire fait en sorte que l’information devient de facto déterminante.
Lors d’un entretien sur les ondes d’ICI Radio-Canada Première, le président de l’OACIQ justifie la présence de la question au formulaire en disant que la divulgation d’un maximum d’informations est à l’avantage de toutes les parties. On ne peut toutefois s’empêcher de penser que l’inclusion de la question sert également les intérêts des courtiers qui pourraient se voir reprocher par l’acheteur de ne pas avoir obtenu l’information à leur bénéfice. Les courtiers répondront qu’ils ont une obligation déontologique de « découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie […] qu’il représente ou les parties à une transaction […]» (Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, RLRQ, c. C-73.2, r. 1, art. 84). Dans cette veine, les courtiers pourraient s’autoriser de leur obligation déontologique pour rendre pertinente au formulaire toute information pouvant avoir une importance purement subjective. Une partie ne pourrait-elle pas être affectée subjectivement du fait qu’il y ait eu mort naturelle, viol ou violence conjugale dans une maison?
En incluant au formulaire une information subjectivement déterminante, les courtiers créent un déséquilibre entre les parties. Obligé de répondre à la question, le vendeur se voit désavantagé en prenant pour acquis que l’information liée au décès est déterminante pour l’acheteur. Peut-être déjà affligé par le drame ayant eu lieu dans la maison, le vendeur devra souvent se résoudre à accepter un prix moindre que celui attendu et ce, sans que personne n’ait établi une baisse réelle de la valeur.
Quelques références :
Claude G. LEDUC, Le courtage immobilier – Aspects civils et déontologiques, 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2015, p. 298 et s.
Entrevue radio : http://ici.radio-canada.ca/emissions/medium_large/2014-2015/chronique.asp?idChronique=383165
Patrick LAGACÉ, « La clause D13.8 », La Presse+, 9 septembre 2015, section Actualités, écran 4: http://plus.lapresse.ca/screens/c9603c54-ba2e-436f-b534-31ee1ddf9978%7C_0.html
À qui de droit 